广东省中山市XX人民法院

民事判决书

上诉人(原审原告、反诉被告)：中山市XXX房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路XX号XXX花园XXX卡.

法定代表人：邓某某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：徐周生，广东翔宇律师事务所律师。

委托诉讼代理人:曾昭璇，广东翔宇律师事务所实习律师。

上诉人(原审被告、反诉原告)：李某某，男,1972年X月X日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区曾头巷XX号X楼。

委托诉讼代理人：李某某，广东XX律师事务所律师。

上诉人中山市XXX房地产经纪有限公司(以下简称XXX公司)因与上诉人李某某居间合同纠纷一案，不服广东省中山市XX人民法院(2019)粤XXXX民初XXXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年X月XX日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

XXX公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判李某某支付佣金32450元及滞纳金(以32450元为基数，按0.5%每日的标准，从2019年X月XX日起计至清偿之日止)；二、李某某支付律师费4000元。事实与理由：XXX公司已促成买卖合同成立，李某某应当支付佣金余款32450元。即便收据的约定是对合同佣金金额的变更，李某某也应当支付剩余佣金15000元。收据中“剩余佣金支付条件交易过户当天支付”的约定属于附条件给付条件，李某某应在涉案房屋过户当天支付剩余佣金。但所附条件不能成就是因为李某某单方违约解除买卖合同阻碍了居间费支付条件的成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定，视为支付居间费条件成就。李某某依据合同第五条约定，应当支付XXX公司律师费4000元。

李某某辩称，请求二审法院驳回XXX公司的上诉请求，支持李某某的诉讼请求。李某某上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为：解除涉案《房地产买卖合同》中的居间合同部分，XXX公司返还李某某给付的佣金10000元及利息(以10000元为本金按法定利率从2018年X月X日起至付清之日止)事实和理由：一审判决认定“XXX公司按照合同约定查询涉案交易房屋产权登记情况，已及时向李某某反馈相关信息，李某某确认已即时知晓”属于严重认定事实错误，事实上，XXX公司在签订合同收取佣金后才告知，不属于如实告知履行勤勉义务。在合同第一条第3点房地产权证编号一栏填写“中府国用(2013)第XXXXXX”，让李某某误认为涉案房产已经出证、产权清晰，可按约定如期过户。一审判决适用法律错误，XXX公司在整个交易中未尽到积极调查和审慎尽职如实告知等义务，不仅违反合同约定，还违反《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，未如实全面披露涉案房产信息，误导李某某订立极大可能受到损害的合同，与法律规定的居间义务相违背，不得要求支付报酬，还应承担损害赔偿责任。

XXX公司辩称，请求二审法院驳回李某某的上诉请求，支持XXX公司的诉讼请求。

XXX公司向一审法院提出诉讼请求:1.李某某向XXX公司支付佣金32450元及滞纳金(以32450元为基数，按0.5%每日的标准，从2018年X月X日起计至清偿之日止，暂计至2019年X月X日为44294元)；2.李某某向XXX公司支付律师费4000元。

李某某向一审法院反诉请求:1.解除房地产买卖合同(编号：ZS.2106220)中居间合同部分；2.XXX公司立即向李某某返还10000元及支付占用利息(以10000元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年X月X日起计至清偿之日止).

一审法院查明认定事实:2018年X月X日，XXX公司(经纪方、丙方)与李某某(买受方、乙方)、邹某某、汤某某(出卖方、甲方)签订《房地产买卖合同》(zs.2106220)，约定：“乙方购买登记在甲方名下的位于中山市西区翠虹路XX号XXX花园X幢X座XXXX房房地产,总价款1415000元;甲方签订本协议后XX日内，乙方应补足定金至伍拾万元，甲方同意将该定金继续交丙方保管；若甲方将该房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金；甲方应在2018年X月X日将房地产交付乙方；佣金支付：鉴于丙方已促成甲乙双方之间买卖合同的成立，买卖事实已存在，则甲乙双方应在签订本合同当日向丙方支付42450元作为佣金(若逾期支付佣金，应支付佣金的任何一方，须每日向丙方交纳0.5%的滞纳金),其中乙方向丙方支付佣金42450元；签署本合同后，若合同被取消、解除或未被实际履行，或甲乙双方私下或通过其他经纪方成交该房地产，均不影响丙方收取上述佣金的权力，应支付佣金的任何一方不履行付款义务的，丙方可采取必要的途径向其追讨，由此引起的一切费用由应支付佣金的任何一方承担，包括但不限于丙方委托律师的律师费、查档费、诉讼费等；三方一致确认：甲、乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的报酬；若甲、乙双方正常履行买卖合同，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务。”合同还约定了其他事项。当日，李某某向XXX公司支付佣金10000元，XXX公司向其开具收款收据，写明“李某某付款10000元剩余佣金壹万伍仟元交易过户当天支付”。次日，XXX公司到中山市土地房产产权档案馆查询涉案交易房屋产权登记情况，取得中山市商品房销售合同登记备案证明表。此后，李某某以涉案交易房屋尚未取得房地产权证为由，向XXX公司及房屋出卖方邹某某、汤某某提出变更合同约定交付购买房屋定金50万元时间，三方未能达成一致意见；李某某即明确表示不再购买涉案房地产，XXX公司及房屋出卖方邹某某、汤某某对此均已知晓，均没有提出异议。

另查，XXX公司提交的中山市土地房产产权档案馆于2018年X月X日出具的中山市商品房销售合同登记备案证明表载明：“商品房座落西区翠虹路XX号XXX花园X幢X座XX房，买方姓名邹某某\汤某某，登记备案日期2015年XX月XX日”.2018年X月XX日，中山市国土资源局对前述房地产颁发不动产权证，权利人邹某某、汤某某，按份共有，各占份额1/2.

又查，XXX公司提交的其员工邓某某与李某某微信聊天记录截屏图显示:2018年X月XX日，李某某向邓某某发出信息“麻烦你和业主信息确定购买的价格和地址”，邓某某回复“买方李某某购买贵方位于中山市西区翠虹路XX号XX花园X幢X座XXXX房定金人民币一万元整，双方约定成交价人民币140万，包含定金在内的首期款人民币50万须于2018年X月XX日给齐，请贵方确认！”“我是这样发给业主确认的”，李某某回复“可以的”。2018年X月X日早上9:03，邓某某向李某某发送照片2张(中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表)和信息“查档结果出来了，没有问题”，李某某即时回复“好的，谢谢”，邓某某回复“不客气”。

一审法院认为：本案是居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，XXX公司与李某某及邹某某、汤某某签订的涉案房地产买卖合同，体现双方当事人真实意思表示，且合同内容并不违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人有法律约束力。涉案房地产买卖合同系复合性合同，包含房屋买卖合同及居间合同两个有名合同，本案仅对居间合同进行处理。XXX公司提供媒介服务，促成李某某与房屋出卖方邹某某、汤某某达成买卖涉案房屋交易合同关系，签订了房屋买卖合同，是不争的事实，依照三方达成的涉案房屋买卖合同的约定，李某某负有及时向XXX公司支付相应居间报酬即佣金的责任。经庭审质证，双方当事人确认李某某于2018年X月X日向XXX公司支付佣金10000元，一审法院对此予以认定。根据合同约定，李某某应付XXX公司佣金42500元,但XXX公司在签订合同后向李某某出具的收款收据写明“剩余佣金壹万伍仟元于交易过户当天支付”，可见双方对佣金数额重新进行了磋商；XXX公司收取李某某支付的佣金10000元后，写明剩余佣金数额为15000元，是书面确认变更佣金数额为25000元，该行为是其在法律规定范围内对自己民事权利的处分，合法有效；李某某辩称本案佣金数额25000元，理由正当，证据确实，一审法院予以采信。据此，XXX公司要求李某某支付的佣金应为15000元。

承前所述，从XXX公司在签订合同后向李某某出具的收款收据载明“剩余佣金壹万伍仟元于交易过户当天支付”的内容来看，XXX公司不仅书面确认变更佣金数额，同时还确认李某某向其支付剩余15000元佣金的时间为交易过户当天。现双方当事人当庭确认XXX公司向李某某出具该收款收据的时间在双方签订前述涉案房屋买卖合同之后，足以说明该条款是双方当事人对前述合同相关条款再行协商达成的新的一致意见，体现双方当事人真实意思表示，对双方当事人有法律约束力，应按此约定履行。现XXX公司没有举证证明双方约定的交易过户时间已届满，其提出要求李某某按约定向其支付剩余佣金15000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。XXX公司依据前述请求而要求李某某向其支付律师费的理由亦不能成立。

承前所述，XXX公司为李某某提供订立合同的媒介服务，并促成李某某与房屋出卖方邹某某、汤某某达成房屋买卖一致意见，并签订了涉案房地产买卖合同，依照前引法律规定，李某某负有依约向XXX公司支付相应报酬的义务，其依约向XXX公司支付佣金10000元，合法有据；根据XXX公司员工邓某某与李某某的微信聊天记录反映，XXX公司按照合同约定查询涉案交易房屋产权登记情况，已及时向李某某反馈相关信息，李某某确认已即时知晓，故李某某反诉认为XXX公司没有遵从诚实信用、勤勉尽责的原则，与客观事实不符；其诉请要求解除双方签订的涉案房地产买卖合同中居间合同部分，没有事实和法律依据，一审法院不予支持；同理，李某某依据其解除合同请求而要求XXX公司向其返还已收取佣金10000元，与法律规定相悖，一审法院亦不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、驳回XXX公司的全部诉讼请求；二、驳回李某某的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费1819元，由XXX公司负担；反诉受理费25元，由李某某负担。

二审期间双方均未提交新证据。XXX公司、李某某对一审判决查明的事实无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点是合同是否协商解除，谁违约。

本院认为，居间人本应在签订房地产买卖合同、居间合同之前就将合同标的物的产权情况查询清晰，明确告知各方当事人合同标的物的产权登记实情。但是，作为居间人的XXX公司没有尽到该义务，给涉案房地产的买卖交易埋下安全隐患。签订买卖合同(含居间合同条款)次日即2018年7月2日，XXX公司从中山市土地房产产权档案馆查询得知，涉案交易房屋只登记备案，并未取得房地产权证。由此可以认定2018年7月1日，XXX公司(经纪方、丙方)与李某某(买受方、乙方)、邹某某、汤某某(出卖方、甲方)签订《房地产买卖合同》(zs.2106220)时，涉案交易房屋并未取得房地产权证，且XXX公司作为经纪方没有证据证实已经明确尽到审慎告知买方李某某涉案房地产尚未取得房地产权证。当买方李某某被告知合同标的物房地产尚未取得房地产权证，按照合同第三条的约定向XXX公司及房屋出卖方邹某某、汤某某提出变更合同约定交付购买房屋定金50万元的时间，三方未能达成一致意见。这是关于合同主要条款定金条款变更的重新磋商，关乎合同主要条款的重新协商达成一致问题。根据《中华人民共和国合同法》关于要约与承诺以及合同成立要件的规定，当事人就合同主要条款定金条款重新协商未达成一致的，视为对原合同主要条款定金条款的变更，新的定金给付时间条件未成立，更谈不上合同新的定金条款生效问题。承前所述，XXX公司仅仅促成买卖双方签订了买卖合同，并未履行在签订合同时或者之前，向买受人李某某如实告知合同标的物房地产尚未办理房地产取证的实情，也未履行合同约定无偿协助买卖双方办理合同标的物过户手续义务。所以，XXX公司无权依据买卖合同中的居间条款收取居间报酬42450元中剩余的32450元，也无权依据收据(变更居间报酬金额)收取剩余居间报酬15000元。因此，XXX公司主张李某某继续支付剩余居间报酬的请求，本院不予支持，一审判决驳回XXX公司的诉讼请求，本院予以维持。同时XXX公司也无权根据合同约定要求李某某支付律师费4000元。XXX公司的上诉请求无理，本院予以驳回。

合同约定2018年X月X日交房及尾款，并办理过户手续，但从2018年X月XX日才取得房地产权证的事实看，合同虽约定2018年X月X日交房及尾款，并办理过户手续，但事实上和法律上都存在履行不能。根据一审判决查明“此时李某某即明确表示不再购买涉案房地产，XXX公司及房屋出卖方邹某某、汤某某对此均已知晓，均没有提出异议。表明三方对解除合同是无异议的”的事实，可以认定本案属于三方协商一致解除合同情形，依据《中华人民共和国合同法》规定，当事协商一致解除合同的，尚未履行的不再继续履行，已经履行的各自返还，造成损失的有过错方承担赔偿责任。李某某诉请解除房地产买卖合同(编号：ZS.XXXXXX)中居间合同部分，因三方协商一致解除了包含居间合同部分的房地产买卖合同(编号：ZS.XXXXXX)，该合同因实际解除而不再履行。因此，无需再判决解除合同。一审判决认定XXX公司按照合同约定查询涉案交易房屋产权登记情况，已及时向李某某反馈相关信息，李某某确认已即时知晓，属于认定事实有误。一审法院驳回李某某的反诉请求，适用法律及处理不当，本院予以纠正。李某某请求判令XXX公司立即返还10000元有理，本院予以支持。李某某请求判令XXX公司支付占用利息，鉴于自2019年X月XX日起，中国人民银行已经取消中国人民银行贷款基准利率这一标准并授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率(LPR)，此后有关同期贷款利率改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对相应的表述予以调整。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持广东省中山市XX人民法院(2019)粤XXXX民初XXXXX号民事判决第一项;

二、撤销广东省中山市XX人民法院(2019)粤XXXX民初XXXXX号民事判决第二项;

三、中山市XXX房地产经纪有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向李某某返还定金10000元及利息(以10000元为基数，自2018年X月X日起至2019年X月XX日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年X月XX日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算);

四、驳回李某某的其他诉讼请求。

若未按判决书指定的期间履行付款义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费1819元(中山市XXX房地产经纪有限公司已预交)，反诉受理费25元(李某某已预交)，由中山市XXX房地产经纪有限公司负担；二审案件受理费1844元，由中山市XXX房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。